Будет ли 2022 год рынком покупателя?

Последние два года для рынка недвижимости были полны неожиданных поворотов. Сильнейшее влияние на состояние рынка недвижимости оказала  льготная ипотека. Она должна была помочь людям приобрести квартиру. А между тем, ипотека  так разогнала  рынок, что большинству покупателей жильё стало недоступно.

О том, насколько непростая ситуация сложилась на рынке жилья в настоящее время, и что ждёт недвижимость в ближайшие месяцы, размышляет заместитель генерального директора АН «Триумфальная арка» Леонид Муравин:

- О ситуации на рынке недвижимости сейчас пишут и говорят очень много и самое разное. Причём, мнения экспертов бывают зачастую диаметрально противоположными. Причина же столь радикального различия в оценках рынка недвижимости кроется в разнообразии факторов, которые влияют на этот рынок. А также в том, как эти факторы оценивать.

- И что это за факторы?

1. Длинные новогодние праздники. Но мы их успешно пережили. Вопреки ожиданиям скептиков, рынок в январе 2022-го года был активен. Все тенденции, характерные для конца 2021-го года, мы отчётливо видели в январе. 

2. Новый год встретил нас очередной (я сбился со счёта) волной коронавируса. Стало понятно, что этот фактор прочно обосновался в нашей жизни, и никуда уходить не планирует. По крайней мере, в ближайшее время. Правительство РФ уже на «удалёнке». Кто следующий? Мы не обсуждаем эффективность противоэпидемиологических мер. И не даём своих оценок. Ясно одно: руководство страны делает всё, что в их силах, чтобы противостоять натиску этой напасти. Огромная  искренняя благодарность им за это. Я хочу обратить внимание читателей на то, что состояние шока, в котором население  пребывало весной 2020-го года, кануло в лету. Люди заняли активную жизненную позицию, и решают жизненно важные вопросы здесь и сейчас. В том числе и жилищные. Судите сами: ЗАГСы работают, люди женятся, у них появляются дети, дети вырастают и строят свои семьи, и им становится нужно разъезжаться с родителями. В связи с удручающей статистикой смертности от коронавируса увеличилось количество квартир, полученных по наследству. Наследники вынуждены что-то делать с этим жильём.

3. Льготная ипотека в течение полутора лет была подлинным катализатором стремительного роста строительной отрасли.

4. Сложная внешнеполитическая ситуация, отношения с Украиной, Евросоюзом, США и НАТО, беспорядки в Казахстане…

5. Заявления Министра иностранных дел РФ о грядущем отказе от расчётов в долларах также не вселяет гражданам уверенности в завтрашнем дне.

6. Центробанк опубликовал свою версию законопроекта о предстоящем в скором времени запрете свободного хождения криптовалюты, как средства платежа на территории РФ.

7. Волатильность курсов денежных знаков иностранных государств.

8. Цены на энергоносители.

9. Инфляция, которая продолжается и в 2022-м году, несмотря на существенное повышение ключевой ставки Центробанком в конце прошлого года.

10. Невыгодные условия по депозитам в большинстве надёжных банков.

Все эти факторы в совокупности заставляют людей нервничать и искать возможности для защиты своих сбережений. Надёжная альтернатива – недвижимость. Особенно, если она расположена в Москве или в области.

В связи со всем вышесказанным, столичная недвижимость, как  уютная и безопасная гавань – единственная существенная гарантия сохранности сбережений и заёмных средств. Собственно говоря, вложить свои деньги больше и некуда, к сожалению. Рынок акций в последние дни трясёт, как в лихорадке. Драгоценности стали значительно менее ликвидны. Рынок произведений живописи и антиквариата перенасыщен шедеврами, в подлинности которых есть сомнения. Автомобиль, на котором ты выехал за ворота автосалона, сразу теряет в цене минимум 20%, и никак не сможет выполнять функцию инвестиции. А вот квартира в Москве — это всегда ценность.

- Скажите, наступил ли баланс между спросом и предложением? Мнения разные. Пишут, что в этом году будет рынок покупателя. А как Вы считаете?

- Мнения аналитиков снова разошлись. Кто-то убедительно аргументирует своё мнение о грядущем повышении цен, кто-то — столь же убедительно твердит о предстоящем падении рынка. Уверен, что правда скрывается где-то посередине. Скорее всего, рост цен на уровне 30-40% в год маловероятен. Мой прогноз: стабильный рост цен на московские квартиры в пределах 1,5-2 % в месяц. Кстати, это очень даже неплохой рост. В пределах 24% годовых. Никакие ценные бумаги, валюта и драгоценности не дадут и половины.

- Если говорят, что грядет рынок покупателя, то в этом случае будут и условия для торга. Или нет?

- На этот вопрос я всегда отвечаю так: «Побеждает здравый смысл. Если предложение покупателя квартиры приемлемо, а у собственника есть мотивация, сделка обязательно совершится».

- Ряд аналитиков предполагает, что в наступившем году прирост цен вернется на уровень допандемийного 2019 года и составит порядка 12% в год в Москве и до 15% — в Московской области. Странно. Опять рост. Почему?

- Вложиться больше некуда. Ни один другой сектор экономики не даст такого позитивного «сальдо».

- Если мы посмотрим объявления в рекламе, то увидим, что новостройки порой дороже вторички. С чем это связано?

- Застройщик в гораздо большей степени, чем собственник квартиры на вторичном рынке,  является заложником ситуации. У него столько жесточайших обязательств, что порой снижаться в цене продаваемых квартир он может только в исключительных случаях. Он должен оплатить по счетам проектировщикам и архитекторам, смежникам и поставщикам, своим рабочим и прорабам, инженерам и бухгалтерам, и т. д.

- Леонид Аркадьевич, согласны ли вы с мнением, что спрос с первички постепенно перетекает на «вторичку»?

- Спрос на квартиры в разных секторах рынка («вторичка» и «первичка») определяется его ёмкостью. Ёмкость рынка недвижимости – это количество квадратных метров, которые в условиях сложившейся конъюнктуры можно продать в единицу времени по определенной цене. Для наглядности предлагаю представить себе виртуальный огромный мешок денег, в котором хранятся средства, нужные для покупки всех продаваемых квартир в городе. Сегодня в нём больше денег, предназначенных для покупки новостроек, а завтра – для готового жилья. На сегодняшнем рынке, после того, как в июле прошлого года изменились условия льготной ипотеки, спрос несколько сдвинулся в сторону готового жилья. Если в ближайшее время правительство, как и было недавно обещано, расширит круг лиц, для которых предусмотрены льготы при покупке новостроек, спрос неминуемо перетечёт туда.

Беседу вел Вениамин Вылегжанин.